Jak kupić dom? Od czego zacząć? Kupno domu od A do Z.

Jak wygląda proces kupna domu w Anglii?

Osoby, które planują kupić swój pierwszy dom, często czują się zagubione i nie wiedzą, od czego zacząć. Starałam się opisać cały proces w miarę przejrzyście, oczywiście nie jestem w stanie zawrzeć tu wszystkich informacji związanych z całym procesem kupna. Dlatego, jeśli spodoba Wam się ten tekst, to postaram się pisać częściej na różne tematy, które Was interesują. 😊

Po pierwsze szykując się do kupna domu, warto poznać swoją zdolność kredytową. Inaczej mówiąc- dowiedzieć się ile będziemy mogli pożyczyć od banku. Zdolność kredytowa liczona jest na podstawie naszych dochodów oraz wydatków. Obecnie przyjmuje się, że w przypadku braku dodatkowych zobowiązań finansowych jest to około 4,5 krotność rocznych zarobków. W przypadku osób samozatrudnionych ważne są kwoty z rocznych rozliczeń. Większość banków bierze pod uwagę nasz zarobek (po odliczeniu kosztów! Więc jesli szykujemy się do kupna domu to nie warto generować kosztów, a rozliczyć wyższy dochód) z 2 ostatnich lat. Warto jednak dodać, że różne banki różnie podchodzą do kwestii zarobków i bywa, że pomiędzy dwoma różnymi bankami różnica zdolności kredytowej tej samej osoby może wynieść nawet kilkadziesiąt (!) tysięcy funtów. Dlatego już na tym etapie warto skorzystać z pomocy doradcy kredytowego, który ma narzędzia do tego, żeby porównać i ocenić zdolność kredytową w różnych bankach i pomóc wybrać najkorzystniejszą opcję. Na rynku działają też brokerzy którzy nie pobierają opłat więc nawet jeśli Wasz budżet jest ciasny możecie uzyskać pomoc. Przykładowa zdolność kredytowa w różnych bankach:

Druga kwestia oprócz zdolności kredytowej to historia kredytowa i związany z nią współczynnik credit score. Historia kredytowa będzie miała wpływ na to, czy bank przyjmie naszą aplikację o kredyt. Jeśli w przeszłości mieliśmy problemy finansowe – spóźnione płatności, default, CCJ, to banki z tzw. High Street, czyli największe i najpopularniejsze banki mogą odrzucić nasz wniosek. I tu znów pomocny staje się nasz doradca – bo istnieją banki specjalistyczne, które zajmują się głównie kredytami dla klientów z kiepską historią kredytową. Ich oferty zazwyczaj są droższe niż normalnych banków, ale dają nadzieję na kredyt osobom, które nie dostałyby kredytu w bankach z „high street”. Dlatego potknięcia w przeszłości nie koniecznie zamykają drogę do kupna domu. W takim przypadku trzeba dokładnie przeanalizować historię kredytową, być może przygotować wyższy depozyt i pogodzić się z nieco wyższym oprocentowaniem, ale nawet z historią bankructwa można kupić dom (oczywiście po spełnieniu określonych kryteriów). Obecnie najdokładniejszym raportem kredytowym jest Checkmyfile, który pokazuje dane z 3 głównych agencji kredytowych w jednym raporcie. Serwis jest darmowy przez pierwszych 30 dni. Jeśli chcecie sprawdzić swój raport, klik: CHECKMYFILE

No dobra. Znamy swoją zdolność kredytową, wiemy, że nasza historia kredytowa jest ok, mamy przygotowany depozyt, decyzja zapadła, kupujemy. Teraz czas na poszukiwanie wymarzonego domu. Do tego przyda się często Decision in Principle (Zwane w skrócie DIP lub inaczej Agreement in Principle AIP), który wystawi Wam Wasz doradca (lub sami wygenerujecie na stronie banku, jeśli nie korzystacie z pomocy). Jest to wstępna promesa kredytowa (Nie mylić z przyznanym kredytem!), która mówi o tym, że na podstawie danych, które przedstawiliście, bank będzie skłonny pożyczyć Wam taką a taką kwotę.

Z DIPem w ręku (choć nie wszystkie agencje go wymagają) ruszamy oglądać domy. Kiedy znajdziemy ten, który chcemy kupić, składamy ofertę – czyli informujemy agencję sprzedającą (lub sprzedającego), że jesteśmy zainteresowani kupnem tego domu i proponujemy, że zapłacimy £X. Sprzedający może się zgodzić lub nie, ale jeśli zgodzi się przyjąć Waszą ofertę, to machina idzie w ruch!

Wracamy do swojego doradcy z informacją, że znaleźliśmy dom i oferta została zaakceptowana (lub sami aplikujemy do banku). Na tym etapie trzeba również poinstruować swoich prawników na temat kupna. Doradca zbiera od nas dokumenty i informacje potrzebne do przygotowania aplikacji, między innymi sprawdza pochodzenie naszego depozytu. Z panelu banków, do których ma dostęp wybiera ofertę, która będzie najlepiej spełniać Wasze kryteria. I tu tylko wspomnę, że lubiane przez Was porównywanie między sobą oprocentowania często nie jest głównym czynnikiem, który należy brać pod uwagę. Ważniejszy niż oprocentowanie jest tzw. True Cost kredytu uwzględniający opłaty okołokredytowe i ewentualne bonusy z nim związane. Bywa też tak, że w najtańszym banku nie ma wystarczającej zdolności kredytowej, albo ktoś nie przechodzi wewnętrznych wymogów banku. Wtedy doradca szuka następnego w kolejności banku, który będzie odpowiedni dla jego klienta. Kryteriów wyboru odpowiedniego kredytu może być wiele – komuś może zależeć na tym, żeby znaleźć bank, który da mu najwięcej, ktoś inny będzie chciał mieć najniższą możliwą ratę miesięczną, innemu będzie zależało na jak najszybszej spłacie albo odwrotnie – na rozciągnięciu kredytu na jak najwięcej lat, żeby zminimalizować ratę miesięczną. Ważne, żeby doradca wysłuchał Waszych potrzeb i wytłumaczył Wam, dlaczego zarekomendował Wam konkretne rozwiązanie.

Ok. Produkt kredytowy wybrany, aplikacja o kredyt złożona. Na tym etapie doradca i klient czekają na decyzję banku, w razie potrzeby dostarczają dodatkowe wyjaśnienia i dokumenty, jeśli bank będzie takich wymagał. Przed przyznaniem kredytu bank wyceni nieruchomość, żeby stwierdzić, czy będzie ona stanowić wystarczające zabezpieczenie kredytu, który chcemy uzyskać. Jeśli waluacja oraz underwriting (dokładne sprawdzenie Waszej aplikacji przez bank) przejdą pomyślnie, bank wystawi Wam Mortgage Offer, czyli oficjalną ofertę przyznania kredytu. I tutaj z pracy brokera przeskakujemy do pracy prawników.

Jeśli nie zrobiliście tego równolegle z aplikacją o kredyt to teraz najwyższy czas zlecić prawnikom searches. Zazwyczaj będzie to wymagało wniesienia opłaty za zamówienie potrzebnych raportów (w okolicy £300-£400). Searches będą obejmowały zapisy w Land Registry dotyczące danej nieruchomości (czy na domu nie ciążą jakieś zobowiązania finansowe właścicieli, czy są jakieś dodatkowe warunki dotyczące ziemi, np. obowiązek udostępnienia sąsiadom ścieżki przez swój ogródek do wystawienia koszy na śmieci itp.) oraz raporty dotyczące tego, czy nieruchomość nie stoi na terenach zalewowych, byłych szybach kopalnianych, złożach radonu itp. Jeśli prawnicy znajdą coś niepokojącego, dadzą Wam o tym znać i będziecie mogli zdecydować czy chcecie sprawdzać to głębiej, zamawiając dodatkowym kosztem bardziej szczegółowe raporty. Warto zwrócić uwagę, że ani waluacja z banku, ani prawnicze searches nie dotykają zazwyczaj kwestii stanu strukturalnego domu. Jeśli chcecie ocenić stan instalacji gazowej czy elektrycznej, stan dachu, wilgoć w domu itp. to znów musicie na własny koszt zamówić dodatkowe survey nieruchomości.

W trakcie procesu nastąpi exchange of contracts. Czyli oficjalna wymiana kontraktór pomiędzy Wami a stroną sprzedającą. Jest to moment w którym obie strony oficjalnie zobowiązują się do przeprowadzenia transakcji. Odstąpienie od kupna po wymianie kontraktów może wiązać się z konsekwencjami łącznie z możliwością przepadnięcia depozytu na rzecz strony sprzedającej jeśli z Waszej winy nie dojdzie do kupna.

Finałem całego procesu jest Completion. Dzień w którym pieniądze z konta prawników (trafia tam tymczasowo Wasz depozyt oraz środki z banku – Wasz mortgage) trafia na konto sprzedającego a dom staje się oficjalnie Waszą własnością. Pozostaje tylko odebrać klucze i zająć się przeprowadzką 😊

Ile potrwa cały proces? Niestety jedyną możliwą odpowiedzią jest: NIE WIADOMO. Podczas całego procesu możliwe jest wiele czynników, które spowodują opóźnienie. Od opieszałości urzędów, z których prawnicy zamawiają searches (np. Land registry), przez opóźnione odpowiedzi strony sprzedającej na zapytania prawników, po niespodzianki w dokumentacji domu, które będą wymagały wyprostowania lub wyjaśnienia. Łatwe, bezproblemowe transakcje mogą trwać poniżej miesiąca. Inne mogą zająć kilka miesięcy czy pół roku. Nikt na samym początku procesu nie będzie w stanie Was zapewnić, że proces potrwa dokładnie tyle i tyle. Kupno domu to proces złożony, zależny od wielu rzeczy, który nie zawsze może być przeprowadzony szybko. Niestety dla wielu osób kupno pierwszego domu to proces bardzo stresujący. Szczególnie (choć oczywiście nie tylko) dla młodych osób, dla których często jest to pierwsza tak poważna życiowa decyzja. Dlatego dobrze jest najpierw spokojnie się przygotować- poczytać, popytać, porozmawiać ze znajomymi, którzy kupili już domy czy poszukać dobrego, przyjaznego doradcy, który wszystko cierpliwie wytłumaczy i poprowadzi za rękę przez cały proces. Jeśli jesteśmy dobrze przygotowani przed rozpoczęciem kupna, to pozostaje tylko uzbroić się w cierpliwość (i zapas melisy) i na końcu odebrać klucze do swojego wymarzonego domu.

Jeśli masz pytania albo chcesz zacząć proces kupna domu, skontktuj się ze mną. Przeprowadzę Cię przez cały proces wszystko cierpliwie wyjaśniając.

Tel/WhatsApp: 0754 901 8367

e-mai: katarzyna@polishbrokers.co.uk

Lub messenger https://www.facebook.com/wlasnydomw.co.uk